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炒房受限商铺兴起教你几招看清商铺返租真相

发布时间:2021-01-07 16:01:36 阅读: 来源:空调泵厂家

摘要: 对于目前的淮安房地产市场来说,住宅市场在各种限制下,让一些准备投资买房的朋友退缩了,毕竟目前全国性的政策都在调控房价,总会有一些房价走跌的担忧。一些承诺“包租”商铺成为了人们投资的一个选择。

对于目前的淮安房地产市场来说,住宅市场在各种限制下,让一些准备投资买房的朋友退缩了,毕竟目前全国性的政策都在调控房价,总会有一些房价走跌的担忧。并且利率上调、限购、限售的不断出台也在加大着炒房压力。因此,在这样的情况下,一些承诺“打折”“返租”地段也不错的商铺项目成为了投资朋友的一个选择。不过,对于这看似美好的投资回报,真的那么容易实现吗?今天,我们就来给大家分析一下商铺售后返租的背后的意义。

第一:投资必有风险,商铺投资更要眼光

任何投资存在风险,这点毋庸置疑,而投资性商铺一直以其稳定性和高回报率受到投资者的青睐,但因选错商铺而投资失败甚至被“养铺”套牢的投资者也有不少。纵观众多风险商铺,无不因为巨额折扣、超高返租、项目烂尾、空置率高、频繁转租等等风险,最终无法兑现"高回报"承诺,结果让数百名投资者血本无归。

第二:到底什么是售后返租

所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租,是地产开发企业为促进销售,出售楼盘时与买家约定,在出售后一定期限内,由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺,投资者只要购买商铺产权,不用亲自经营管理,每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报,几年就可以拿回投资的本钱。

第三:商家的售后返租是否合法

根据2001年6月1日实施的《房地产销售管理办法》第十一条:1、房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。2、房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

从表面上看,开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,开发商通过提高商铺售价,已将今后要付给投资者的利息预提出来。 举例:本来一处只值1万元/平方米的商铺,开发商将售价提高到2万/平方米,尽管开发商承诺10年每年包租,年收益8%,但实际的收益又是多少呢?假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,也就是说,10年后,投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年),但投资者的实际房产收益却为-50%(实际价值为售价的一半),因此投资者的实际年收益也只有(80%-50%)/10=3%,只比银行存款高一点。

业内人士表示,一旦三五年内该项目销售完成,开发商实际已经可以套现出局,承租商背着巨大的租金成本,是否能够保证经营10年?谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉?这其中的任何一个环节出现问题,投资者的美梦就将化为泡影。虽然返租的模式多种多样,风险也各不相同。但我们能看见的案例都是因为售后返租导致的各种纠纷,返租不返、项目烂尾、开发商跑路,投资者巨额资金打水漂的现象屡见不鲜。

第四:如何判断商铺的投资前景

整体商业能否按时开业

在这个时间就是金钱的时代,成功的人不仅是有智慧的,还有很大部分还是快人一步的人,商铺也是一样,商铺早开业一天,投资回报率就可以早收益一天,商铺的按时开业在极大程度上影响着投资者的资金受益率。

开发商能否保证商业街满铺开业

商铺的成功运营与同在片区商圈有着密不可分的关联,一个商铺所经营的商业只能满足市场的一种消费需求,单一的市场满足不会吸引更大的人流量,没有人,商铺投资回报率就是一句空话。众多商铺同时开业,这家主营饮品,那家主营餐饮,另一家主营服装、酒店、游乐场……只有吃住游购娱同时满足了,人自然就多了,商铺的营业额、投资回报率就高了!

开发商是否引进知名品牌

随着人们生活水平的不断提高,追求品质生活已经成为一种人们新的生活态度,到品牌餐厅吃东西,到品牌店买衣服,到品牌店消费已经成为一种主流生活。国际品牌越来越能吸引人们的消费,所以,商业街区里是否能够引进国际品牌店直接影响着整个商业街的档次,档次高的商业街不仅人流量大,消费档次也随着提升,商铺营业额与投资回报率也因为商业街的档次大幅提升!

能否保障海量消费人潮

在众多投资行家眼中,人流量是决定商业现金流的根本因素,也是众多投资客掷金万两的首要考量标准。人多了,市场需求就多了,多元化的市场需求催生多元化的消费,消费需求激发商铺营业额,所以,商铺的人流量多少是影响商铺主要因素。

商铺能否达到7*24小时

商铺的营业时长也是影响商铺投资回报率的因素之一,常规写字楼下的商铺受制于上班族“朝九晚五”的作息规律,商铺营业时间也受到制约。在很大程度上造成商铺的空闲搁置,影响商铺的营业额与投资回报率。

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